前些年，中國房地產市場奉行高周轉，本土房企憑借高杠桿高負債實現規模擴張，一時間風光無兩。與之形成鮮明對比的是，外資房企因經歷過房地產行業的起伏普遍冷靜也遵從嚴格的投資紀律，因商業模式的差異，外資房企在曾經市場的高歌猛進中顯得保守，尋找不到施展的舞臺。

隨著中國房地產行業進入存量時代，房企的經營方式隨之改變，龍頭房企迎合趨勢切入不動產資管賽道。REITs的興起，又讓房企嗅到了不動產投資的更多可能。

在這方面，外資房企是先行者。REITs在國外是成熟的市場，外資房企也已跑通投融管退的全鏈條。對剛剛起步的中國內地房企而言，外資房企有諸多經驗可以借鑒。

不僅如此，中國的存量市場蘊含著許多機會，外資房企是重要的參與者。這些積極的因素，讓外資房企的角色不能夠再被忽略。21世紀經濟報道記者對話凱德地產（中國）首席執行官李紹強，正是基于外資房企不斷加碼中國投資的背景。

來自新加坡的凱德集團，自1994年以來已經在中國深耕了30年。它在中國的業務主要是不動產投資管理和開發建設，業務遍及40多個城市。

作為外資投資中國的代表，凱德認為中國是不可忽視的市場。李紹強表示，經過模式重塑和市場供需的重新平衡，房地產行業會回歸到一個合理、健康的發展軌道。未來只有抓住客戶才能抓住市場，擁有良好信譽、產品能力和交付能力的企業，將在未來的市場競爭中占據有利地位。

圖片來源：視覺中國

廣闊的市場

《21世紀》：過去幾年，中國房地產市場經歷了一輪巨大的調整。在你看來，未來中國房地產的市場會發生什么樣的變化？凱德對中國房地產市場是否有足夠的信心？

李紹強：凱德在中國深耕了30年，我們長期看好中國市場，對未來也是有信心的。中國現在是全世界第二大經濟體，GDP近18萬億美元。中國是一個不可忽視的市場。

中國經濟當前面臨一些調整，有幾個方面的挑戰，比如債務問題、人口紅利消失以及老齡化問題等。但是我們相信，中國在經濟調控方面可動用的工具非常多，有足夠的能力應對這些挑戰。

從現在看未來，中國的產業升級也非常有前景，已經出現了很多快速增長的新興產業，比如光伏、新能源汽車等，這意味著中國在科技創新方面有很大進步，而這其中民企是重要力量，這都是給予未來的信心。中國有人才、有資金、有先進制造能力，市場也足夠大，這都是中國市場的優勢。

具體到房地產市場，從住宅市場來看，1998年房改之后，住宅市場實現了20多年的快速增長?，F在經過行業的深度調整，大開發時代的普漲結束。以前，中國房地產行業多數開發商走的都是快速復制、快速占領市場的模式，但是現在進入存量市場，許多客戶的需求是改善。

日后的住宅市場，必須是對你的客戶有更深理解，洞察客戶的需求，在此基礎上針對性地設計產品。只有做到以客戶為中心，給到他們所需要的價值才可以勝出。

住宅市場的需求還會存在，不同城市的市場表現也有分化。從長期來看，經過行業模式重塑和市場供需的重新平衡，行業會回歸到合理、健康的發展軌道。我們也非常樂于看到中國房地產行業步入高質量發展階段。

由于市場供需關系變化，從賣方市場進入買方市場后，客戶會越來越“挑剔”，房企也不能再用以前的模式，單純快速到每個城市去復制。未來只有抓住客戶才能抓住市場，擁有良好信譽、產品能力和交付能力的企業，將在未來的市場競爭中占據有利地位。

以客戶為重

《21世紀》：經過調整后，凱德地產在中國的發展策略是什么？是否有信心在存量市場獲取更大的機會？

李紹強：凱德跟國內很多開發商相比，有著自己的發展模式和邏輯，一直以來都堅持長期主義，追求高質量、可持續發展。在過去30年，我們也積累形成了自己的獨特優勢：深入理解中國市場，把國外成熟經驗與本地需求、本地經驗相結合；多元化的投資組合，在多個資產領域具備強大的開發實力和全產業鏈能力。

從住宅市場來說，中國的房地產市場從賣方市場進入買方市場，未來的競爭，只有抓住客戶才能抓住市場。我們正在大力推動“以客戶為中心”戰略，也將這一核心思想融入到所有業務流程，要充分了解自己的客戶在哪里，他們需要什么樣的產品和服務，讓投資決策、產品定位和設計開發、市場營銷、客戶服務等所有環節，都基于“以客戶為中心”。

以前市場上通常的模式是做一個產品，然后進行標準化的快速復制。這個方式只有在賣方市場的時候奏效，因為你比客戶影響力大。這種模式本身沒有對或錯，只是在不同市場階段的不同應對方式。到了買方市場，客戶有更多選擇，我們要能夠給客戶有三個方面的價值：一是實現價值增值，二是降低成本，三是滿足情感訴求。

具體來說，價值增值就是資產購入后可以實現增值，盡管有時候這并非可控的，但我們能做的是在拿地策略上準確研判。降低成本指的是，要非常清楚理解客戶的需求是什么，將成本更多地往這個方向投入，這也包括完善的周邊配套，因為能夠降低客戶的生活成本。滿足情感訴求則是指，客戶對產品品質的滿意度、對企業品牌的信任度等方面。

在市場調整之下，我們也面臨挑戰。行業進入一個比較長的寒冬，此時一定需要開源、節流，才能生存下來。不過，在艱難的市場環境下，凱德地產2023年的業績表現是令人滿意的。

市場調整期是我們鍛煉新能力的好機會，能夠為把握接下來的市場機會提前做好準備。凱德地產的優勢是我們的規模體量比較小，目前凱德地產在中國的總資產規模約500多億元，這也給了我們調整的機會和空間，讓我們可以加入新的思路和做法。等市場調整過后，我們非常有把握。

深耕核心都市圈

《21世紀》：在中國，未來凱德看好哪些區域的發展？會重點布局哪些城市？

李紹強：從宏觀來看，大灣區以及長三角都是經濟非?；钴S的區域，兩個區域也各有特色。長三角正在慢慢變成一個“大省”的概念，而大灣區則像是一座“大城市”，一體化的程度越來越高。

以地鐵線來說，廣州、佛山未來規劃將有大約17條地鐵連接，這兩座城市已經逐漸融入；廣州與東莞、深圳還有珠海，未來也有地鐵線聯通，這也意味著，大灣區的城市越來越靠近在一起，越來越融入。

凱德地產在這兩個區域有長期的深耕和業務布局，尤其是廣州、深圳、上海、蘇州和杭州，我們看好其未來發展潛力。

舉例來說，凱德在廣州的中新廣州知識城項目，是由凱德集團與知識城集團共同投資成立知識城合資公司，作為中新戰略合作踐行者和重要載體平臺，深度參與知識城南起步區和后續階段的開發建設，推動中新兩國在知識城的戰略合作與發展。

多年來，知識城合資公司充分發揮中新合作的橋梁作用，鏈接兩國政企資源，深入促進雙方社會、經濟、文化等領域的交流合作，并結合區域稟賦優勢及發展規劃，通過專業化城市開發和運營，促進產城深度融合，助力區域經濟發展。未來，凱德將不遺余力持續推動中新雙方在知識城科技創新、智慧城市建設等領域合作進一步深化。