隨著年底的臨近，北京樓市也進入了沖刺階段。在這個關鍵時期，北京出臺樓市新政，為市場注入了新的活力。近日，北京調整優化住房政策，涉及降低首付款比例、延長貸款年限、下調房貸利率、優化普宅標準等，力度之大，超出市場預期。北京商報記者于近期走訪北京在售樓盤發現，寒冷天氣未能阻擋購房者的熱情，售樓處“人聲鼎沸”再次回歸，各大在售項目的到訪量及成交量頗為喜人，有銷售兩天賣了20多套，全員取消年底休假更是常態。受新政影響，北京新房市場年末“翹尾”成為眾多一線營銷人員的一致判斷。那么這波年末“翹尾”行情是否會延續到2024年的“小陽春”？

銷售周末全部取消休假

隨著新政策的出臺，售樓處再次變得熱鬧起來。人們紛紛涌向售樓處，想要了解新政策的具體內容和購房的優惠政策。售樓處的銷售人員也忙碌起來，為前來咨詢的客戶解答各種問題。

“自‘認房不認貸’熱度消退后，這樣的忙碌在近兩個月的北京樓市中不多見?！蹦逞肫笤诰╉椖繝I銷負責人李卓告訴北京商報記者，與“認房不認貸”客戶連夜進場不同，受寒冷天氣影響，此次熱度在政策首個周末集體釋放?！扒昂髮Ρ葋砜?，新政落地后的首個周末相比之前周末的話，成交量提升近兩倍，兩天賣了二十多套?！?/p>

李卓稱，新政在首付和利率兩大端口進一步降低了購房者的入場壓力，之前存在猶豫的部分購房者開始選擇入市。受新政影響，購房者的包容度也變高了，例如對樓層位置、邊戶還是中間戶、窗外可視景觀等此類的接受度也有所提高。

北京商報記者于近期走訪北京在售樓盤，在位于朝陽東壩的保利天匯項目售樓處，也得到了類似的答案——周末一天大概成交十多套。因為人太多，銷售人員忙不過來，記者到訪后，只能先跟著“旁聽”，將近20分鐘，才有空閑的銷售人員前來講解。

據保利天匯銷售人員李向東介紹，僅他個人一上午就帶看了八組客戶，十幾個銷售在這個周末全部取消休假，周末一天大概成交十余套，周日估計也是這個體量。

政策出臺的首個周末，位于豐臺的龍湖建工·九里熙宸項目累計到訪近150組，環比上升逾100%。九里熙宸項目銷售人員齊鵬告訴北京商報記者，本次政策利好力度大、反饋速度快、覆蓋范圍廣，無論是77㎡兩居的剛需客戶，還是120㎡洋房大戶型的改善客戶，都可以享受到首付下降、利率下調的紅利，周末兩天項目累計成交了12套。

寒潮來襲，未能阻擋購房者的熱情。在售樓處內，人們紛紛詢問著各種問題，如房屋的價格、戶型、地理位置等。銷售人員則耐心地解答著每一個問題，并詳細介紹了新政策的具體內容和購房的優惠政策。一些購房者還現場簽訂了購房合同，表達了對新政策的認可。

“降門檻”但也“提杠桿”

住房政策優化為市場注入新的活力，北京樓市熱度明顯提升，各大在售項目成交數據的背后，可以看到新政所帶來的拉動與“變化”。

在房地產市場中，項目到訪量與成交量之間的關系一直備受關注。然而，北京商報記者在走訪中了解到，新政落地后，這兩個指標之間并不是成正比關系。部分項目即使到訪量很高，也不一定能夠轉化為實際的成交量。

對此，某TOP20房企的北京營銷負責人趙宇告訴北京商報記者，此次新政的核心是“降門檻”，但也“提杠桿”。通過降低貸款利率，降低首付款比例，延長貸款年限，讓購房者上車門檻變低。但首付降低了，意味著貸款比例更高。對于加杠桿這件事，大家現在還是特別謹慎。

可以看到，新政落地后，市場環境發生了變化。但購房者的購房決策也受到多種因素的影響，除了樓盤的品質、價格等因素外，購房者的經濟狀況、購房需求、購房預算等因素也會對購房決策產生影響。

另有市場觀點認為，此次政策的拉動效果是漸進式的，“認房不認貸”釋放的是資格問題，有“等待”的存量需求入場，而新政更多還是在存量需求里面去調動。

另外一個“變化”，在于剛需客群釋放優于改善客群。按照市場研判，對于首次置業的買家來說，新政落地的影響相對有限，此次新政更利好改善客群。北京商報記者也在新政落地當晚采訪到一位有首次置業需求的購房者，其表示，新政并不會影響到他的購房決策，首付款比例下調，買房月供也會變動，買房計劃并不會因此而提前。

針對上述情況，趙宇直言，改善客群決策周期要更長，剛需客群決策周期會短一些。此外，北京目前可供選擇的項目也較為充足，改善需求會在接下來的一段時間持續釋放。

“翹尾”行情能否延續

雖然購房者層面仍保持謹慎，但受新政影響，北京新房市場年末“翹尾”成為眾多一線營銷人員的一致判斷。

那么這波年末“翹尾”行情是否會延續到2024年的“小陽春”？

對于2024年“小陽春”的到來，李卓等營銷負責人也表示肯定。

李卓稱，根據市場周期性變化，傳統“小陽春”受季節因素影響，在經歷了漫長的寒冬之后，積壓需求會隨著春天的到來集中釋放。而且每年初購房者的置業信心會比較強，因此，2024年傳統的“小陽春”還會出現。

除周期因素外，新政利好起到至關重要的作用。在李卓看來，此次北京的普宅標準調整，二手房置換打開了窗口。隨著政策的落地，二手房市場迎來了新的機遇。

根據政策要求，北京對普宅的建筑面積、價格標準進行了上調。調整后，住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在144平方米（含）以下，5環內成交價格在85000元/平方米（含）以下、5—6環成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環外成交價格在45000元/平方米（含）以下的住房視為普宅。

普通住宅與非普通住宅的界定，對于購房者來說意義重大，此前的被“豪宅”化，買房置換需要更充足的“底氣”。此次調整后，據機構測算，北京全市普宅占比將從約三成提高到約七成?！岸址拷灰谆钴S，新房市場‘小陽春’可期?！崩钭咳缡钦f道。

來源：北京商報記者：王寅浩